Birou-arhitectura.ro
arhitectura, ingineria constructiilor, evaluari etc...

• home
• proiectare
• certificat si audit energetic
• avizare
• legislatie avizare
• studii fezabilitate
• evaluari
• asistenta
• portofoliu lucrari
• contact

Alegerea terenului pentru o constructie

Caracteristicile naturale si regimul juridic, economic si tehnic ale unui teren, colaborate cu pretul acestuia trebuie sa corespunda intentiilor si posibilitatilor investitionale ale beneficiarului. Pentru aceasta la achizitionarea terenului, beneficiarul, cu ajutorul unui architect si/sau a altor specialisti, pe baza unui studio de amplasament, trebuie sa cunoasca si sa analizeze urmatoarele informatii privind terenul.

Particularitatile naturale, tehnice si urbanistice ale terenului - rezultate din cercetarea directa a acestuia, din documentatia cadastrala, dintr-un eventual certificat de urbanism pentru instrainare sau din alte surse de informare si care se refera la:

- Incadrarea in localitate si in zona imediat inconjuratoare:
- situarea terenului in intravilanul sau extravilanul localitatii;
- compatibilitatea dintre functiunea propusa si functionalitatea caracteristica zonei: locuire, servicii, comert, mixta, productie mai mult sau mai putin poluanta,s,a.;
- relatiile posibile sau de perspective cu punctele de importanta urbana sau zonala de natura comerciala, culturala, sociala, turistica sau de alt interes pentru functiunea avuta in vedere.

- Categoria de folosinta a terenului - teren apt pentru constructii(curti-constructii) situate in perimetrul intravilan al localitatii sau dupa caz teren agricol inapt juridic pentru constructii (teren arabil sau vie, faneata, livada, padure, etc.) situate in perimetrul intravilan sau extravilanul localitatii. Trebuie avut in vedere ca scoaterea definitive din circuitul agricol a terenurilor agricole cu o clasa ridicata de fertilitate (categoriile I,II) ,a livezilor, viilor si a padurilor este foarte restrictionata si implica taxe foarte mari.

- Daca parcela este construibilia-suprafata, dimensiuni, raportul latime/lungime si forma terenului, atat conform prevederilor din PUG, colaborat cu intentiile investitionale ale beneficiarului.

Este de preferat un teren dreptunghiular, cu un raport echilibrat intre latime/lungime si cu o suprafata minima care sa permita realizarea constructiei in conditiile impuse de reglementarile urbanistice(POT, CUT, distante minime fata de limitele de proprietate, etc.)

In cazul Municipiului Bucuresti prin PUG se considera parcele construibile, in regim de inaltime P-P+2, parcelele existente avand:
- suprafata minima de 150,00 mp,latimea minima de 8,00 m si raportul latime/adancime maxim 1/3, in cazul regimului de construire insiruit (la doua calcane);
- suprafata minima de 200,00 mp,latimea minima de 10,00 m si raportul latime/adancime maxim 1/3, in cazul regimului de construire cuplat (la un calcan) sau izolat.

- Existenta unui drum public de acces (sau a unui drept de servitute privind accesul) este o conditie obligatorie pentru emiterea autorizatiei de construire; asigurarea posibilitatilor de parcare si alte facilitate de acces(mijloace de transport in comun, cale ferata)

- Vecinatatile - cum ar fi constructii existente pe limita de proprietate, spatii libere, spatii verzi sau lucii de apa, etc.

Este bine sa se aibe in vedere daca terenul este delimitat de anumite portiuni de constructii dispuse pe calcan, care sa impuna alipiri la acestea. Trebuie stiut ca in astfel de situatii este necesara adoptarea unor solutii tehnice de protejare a cladirilor invecinate si dupa caz acordul autentificat al vecinilor pentru realizarea noii constructii.

- Particularitatile de relief cat mai putin agresive, preferabile fiind terenurile cu suprafata plana sau cu pante mici, de 1-5%,orientate spre drum, pentru a usura evacuarea apelor pluviale. La panta de peste 10%(reprezentand o diferenta de teren de minim 1,00 m la o lungime a constructiei de 10,00 m) trebuie avute in vedere de la inceput conformari ale noului volum construit adaptate la panta terenului.

- Orientarea terenului fata de punctele cardinale si de punctele de interes(construite sau cu valoare peisagistica) din imediata vecinatate. Acestea sunt hotaratoare atat pentru modul de amplasare a constructiei pe teren cat si pentru modul de dispunere a diverselor functiuni in interiorul acesteia. -ex: orientarea spatiilor de locuit spre SUD,SUD-EST,SUD-VEST

-Caracteristicile geotehnice - privind natura terenului, nivelul apelor subterane, incadrarea in zonele de risc seismic.

-Nivelul de echipare tehnico-edilitara a zonei - existenta retelelor de distributie pentru apa, canalizare, energie electrica, gaze, telefoane si a altor utilitati

-Constructiile existente pe teren - starea tehnica, eventuala valoare de monument istoric sau de arhitectura si posibilitatile de demolare sau transformare(extindere, supraetajare).